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行业丨产业地产运营的三大关键要素

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2019-08-21215来源:产业地产商学院

作为区域经济与产业经济的主要平台与载体,产业园区的运营直接关系到传统产业的转型升级,在经济发展进入“新常态”的背景下,产业园区也进入了全面性的升级打造。

产业地产正作为一种新的模式将房地产开发推向更高的层次,进而实现土地利用、产业聚集、楼市兴旺和城区发展的良性循环。

联合各方深化协同合作

在经济发展新常态的背景下,产业地产公司需内部强强联手、外部联合专业优势资源互补,全面深化政企、金融与科研机构多方协同深化合作,强化产业规划落地、政府职能导入和支持,进一步推动产业园区的发展。

目前,国内的产业园区开发仍处于起步阶段,缺乏足够支撑。无论是产业转型升级还是产业转移,相关的政策支持仍显不足,不具备明显的驱动力;在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化,必须在此基础上寻求新的突破点,实现守正出奇;国内产业园区的规划大都是概念口号多而落地行动少,尤其以企业为主导的运作模式,在资源的整合力和推动力上明显不足,产业规划落地难。

结合国内外成功产业园区的先进经验,产业项目的建设可以立足于以下几点:1、产业转移和升级依附于资源型城市,基于城市的发展战略与核心资源;2、产业导入要从产业要素聚集入手,推动政府进行政策设计和资源整合;3、完善各类配套性功能,包括公共、商业、居住、教育等。

持续深化产城融合

产业园区的发展以产业为支撑,产业园区是产业要素资源聚集与发展平台,产业园区的开发建设离不开各产业要素的协同,“全产业链运营模式”的产业集群发展模式在有效加强园区价值实力的同时,也可实现整个产业链条的合作共赢,进一步助推城市的升级发展。

以企业为主导的产业园区,企业既是园区的投资者和建设者,同时也是园区的运营者和管理者,以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中,全价值链能力储备和构架至关重要。

围绕城市的总体发展目标和发展规划,充分运用市场化的机制和手段,通过发挥企业产业优势和资源优势,结合城市发展的特殊机遇,既以经济利益为导向,又兼顾长远的社会效益,以此带动城市和区域经济的发展。

通过产城的有机融合与协同发展,形成涵盖产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等服务设施的产城融合生态圈,把生产、生活、生态的内在联系协调一致,实现宜业宜居、有机共荣的人民美好生活场景,形成生态圈式可持续发展的模式,由此实现产、城联动,将政府、企业和各类资源的协同,作为城市转型升级的重要途径。

创新优化资金解决方案

创新和优化资金解决方案为产业地产构建强大资金平台,经过实践案例研究,主要体现如下三种解决方案:

“园区运营+地产开发”双线联动

该方案的最大特征在于,通过“园区运营+地产开发”双线联动,二者形成良性互动,相互支撑,完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。一方面,园区品牌提升区域价值,促进常规地产开发价值实现;另一个方面,常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。

债务性融资和权益性融资并举

在产业地产开发方面,多数园区资金筹措已运用过多种融资方式――发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源等,现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。行业内,加大权益性融资力度,已经成为更加具有生命力的一种长期资本支持合作模式。

设立基础设施投资基金、产业投资基金

着眼于产业地产的良好发展前景和资产增值,完成产业项目早期或当下开发任务。

历经数十年的发展,国内产业发展形势成为产业地产更新升级的风向标。随着产业的转型升级,产业运营商要联合政企、金融与科研机构多方协同深化合作,持续深化产城融合,同时,要注重创新和优化资金解决方案以提升园区运营。