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行业丨文旅小镇的三大困境与五大破局关键

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2019-08-20195来源:特色小镇研究院

房地产宏观调控政策近几年持续加码、土地市场的竞争也愈发激烈,房地产企业都感到传统的开发模式难以为继,纷纷加入产业转型行列,战略布局文旅地产已成为大部分房企转型的新趋势。

三大发展困境

由于文旅地产项目和传统房地产项目是完全不同的运营思路,企业很容易把问题想的简单化。大量文旅项目面临尴尬的处境。

1、“地产先行”模式受到冲击

对于房地产企业来说大多仍采取“房地产先行、带动后续开发和运营;再通过项目运营,提升整体区域价值”。现阶段地方政府会更多地要求企业先行做配套,而不是率先开发房地产项目;在政策上,监管层近年来不断发文,严控主题公园、特色小镇的房地产化倾向,这也会对“房地产先行”的商业模式带来冲击。

2、缺乏长期运营的耐心

文旅地产文旅项目投资开发周期长,不光是盖房子,往往还包括医疗、养老、服务、交通、安全等各种配套,这都需要长期、专业的运营。但很多企业往往耐心不够,尤其在前期房地产销售结束后,对长期的运营缺乏耐心。但从实际操作情况看,短期内开发商似乎还难以摆脱对房地产业务的依赖,即使一些想彻底转型文旅的企业,进展也不尽如人意。

3、限购政策影响项目现金流

作为中长周期投资开发的项目,很多文旅项目都要靠地产销售获取的现金流来解决资金问题。而目前大多数在售的文旅项目,并不是作为旅居地产在销售,而是以本地刚需的形式在消化。由于全国大范围的限购政策,很多文旅地产的客群被严格限制,造成大量存房滞销,使资金回流缓慢,项目处境十分被动。

五大破局关键

文旅地产要摆脱以上困境,需要在前期明确开发思路,做好策划及规划,找到相应的运营模式,这样才能长久可持续地发展。

1、找准发展方向

旅游开发综合化、旅游房地产功能化、旅游房地产城镇化

文旅地产开发的根本是以旅游休闲为引擎、以休闲度假地产发展为支撑、以旅游产业聚集为延伸,三者的良性互动共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。在综合开发的背景下,度假地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色,而是要注重与城市的结合,成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商。

在政府的管理下,以主投资商的身份,通过规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业地产开发、住宅和度假地产开发,推动区域经济社会综合发展,获得区域综合运营带来的巨大升值效益。在旅游房地产开发初期,应以吸引综合地产开发商为主。如果没有吸引到综合地产开发商,也要用政府行为引导旅游房地产开发商向区域运营商身份逐渐转变。

2、创新权益归属

产权酒店、分时度假交换、分权度假、众筹

由于旅游产业本身的一些属性,以及上文提到的一些发展困境,产权酒店、分时度假交换、分权度假、各类众筹是文旅地产销售困境的解决之道,包含了四个核心,即众筹理念、时权模式、信托投资、消费回报。

众筹理念,即多人共享一套房,通过产权的分拆,降低成本,这是度假时权分割的基础。时权模式包括时权分割、时权交换、时权的货币化,时权是有价权益,是资产证券化的核心。信托投资是经营价值的支撑者,投资者以信托方式,将资产委托给经营者,追求更大回报率。消费回报关注消费的最后一公里,把投资回报转化为消费回报,可以更好地获得消费者的认同。

3、运用互联网思维

结合业态,整合资源,合作发展

文旅地产应该充分地运用移动互联思维的结构价值,用智能化、互动化、社交化的手段整合土地资源、建筑资源、空间结构关系和产业业态,形成一种发展结构。房地产与互联网的结合主要包括三个方面:一是与产业业态相结合,二是要用互联网思维整合,三是合作发展。从而实现从土地开发、建筑开发到空间发展的价值,这不仅仅是转型的问题,还是整个社会发展和产业发展的趋势。

4、创新打造吸引核

主题乐园、大型演艺、博物馆、酒店、运动聚集区等

文旅地产开发需要文化支撑,借助吸引核,突出个性、特色,从而打造属于项目独有的内涵、品位、层次和知名度。旅游吸引核是吸引人流、形成人气、提升土地价值的关键,是将人搬运到旅游区的重要动力,是旅游消费产生的根源,其创新打造是旅游及度假地产最基础、最本质的核心工作。主题乐园、大型演艺、新建小镇博览会、博物馆、酒店综合体、休闲运动项目等都可以作为旅游吸引核,关键是要迎合旅游消费者的需求。

5、产品结构创新

形成“持续经营产品+ 销售型房地产产品”的结构

文旅地产在开发过程中,要注意业态的多样化,引进餐饮、商业、娱乐等其他消费领域的业态,完善产业链条。未来文旅地产开发很难由一家企业独立完成,品牌与业态之间的跨界合作或成为必然。在产品结构创新中,要形成“持续性经营产品+销售型房地产产品”的结构,实现旅游房地产附加值的最大化,实现企业盈利、区域经济提升的双赢效应。